コラム

はじめに

企業が自社の工場や倉庫、あるいは事務所の建設を検討する際、計画初期段階から注意すべきポイントのひとつが「登記手続き」です。 とくに、埼玉県・東京都といった都市近郊においては、土地の利用規制や用途地域の制約、税務・法務上の手続きが複雑化しやすいため、登記を含めた不動産の法的整備が事業計画の円滑な推進に直結します。

登記は単なる「事務作業」ではなく、不動産に関する権利関係を明確化し、資産価値の保全、法的トラブルの防止、金融機関との信頼関係の構築といった、経営上のリスクヘッジに直結する重要な手続きです。

本記事では、企業が新たに工場や倉庫などを建設する際に必要となる登記の種類や流れ、注意点について、法的観点と実務の両面から解説いたします。 建設後に「知らなかったでは済まされない」事態を防ぐためにも、事前に押さえておくべき情報を整理していきます。

工場・倉庫建設前に知るべき登記の基礎知識

企業が新たに不動産（工場・倉庫・事務所など）を取得・建設する際、「登記」という法的手続きは避けて通れない重要な業務のひとつです。 特に自社用に施設を建設する場合、建物の用途、構造、規模に応じて登記の手順や内容が大きく異なります。

登記とは何か ― 法的根拠と役割

登記とは、不動産の所在や面積、構造、所有者の情報などを公的に記録する制度です。 これにより、誰がその不動産の所有者であるかを第三者に対して明示でき、法的な権利の保全につながります。 不動産登記は、不動産登記法に基づき、全国の法務局で管理されています。

登記がされていない建物は、法的には「存在しない」扱いとなることがあり、以下のような実務上のリスクが発生します。

• 所有権の主張が困難になり、将来的な売却や相続に支障をきたす
• 金融機関による担保評価が受けられず、融資審査に悪影響が出る
• 役所への申請や補助金の交付申請が通らないケースがある

これらのリスクを避けるためにも、建設段階から適切な登記手続きを意識した計画が必要です。

建設前から考慮すべき登記手続きの流れ

工場・倉庫の建設を進めるうえでは、以下のような登記手続きを順に踏んでいく必要があります。

土地の地目変更登記（必要な場合）

工場や倉庫を建設する際、建設予定地の登記上の「地目」が「田」や「畑」となっている場合は、「宅地」や「雑種地」などに変更する必要があります。 この地目変更登記は、原則として工事着工前に行います。

建物表題登記

建物が完成した際、まず行うのが「建物表題登記」です。 これは、建物の存在を初めて登記簿に記載するもので、構造・床面積・階数などの情報をもとに土地家屋調査士が申請します。 法律上、建物完成後1ヶ月以内に申請することが義務づけられており、違反した場合は10万円以下の過料が科される可能性もあります。

所有権保存登記

表題登記の後は、「この建物は誰の所有物であるか」を登録するための「所有権保存登記」が必要です。 これにより、企業がその不動産の正当な所有者であることが法的に証明されます。

抵当権設定登記（融資を受ける場合）

金融機関から建設資金の融資を受ける際は、担保として抵当権の設定登記を行うことが求められます。 この際にも、登記情報が整っていないと融資の実行が遅れる原因となるため、注意が必要です。

建設前に発生しやすい登記上のトラブルとは

事前準備を怠ったことで、登記に関するトラブルが発生する例は少なくありません。 たとえば以下のようなケースが起こる場合があります。

• 計画時に登記地目の確認を怠り、農地転用許可を取らずに工事が遅延
• 建物の構造変更により当初申請予定だった登記内容が変更になり、調査士との打ち合わせが煩雑に
• 複数企業が共同で所有する土地に倉庫を建設したが、登記上の持分調整が不十分で、売却時にトラブルに発展

こうした事態を避けるには、建設計画と並行して法務面の専門家（司法書士・土地家屋調査士）との連携を早期に行うことが不可欠です。

「事務所」扱いの注意点！用途別 建築・登記のポイント

建物の用途は、登記や建築基準法、都市計画法、さらには税務上の扱いまで、あらゆる制度に影響を与えます。 特に「工場」「倉庫」「事務所」といった用途の違いは、法的な分類だけでなく、実際の登記情報の記載や必要な申請書類、行政対応にも大きく関係します。

ここでは、登記手続きにおいて用途によって異なる取り扱いについて解説し、事業者が想定すべきリスクとその対応策を整理します。

建物の用途によって異なる「表題登記」の内容

建物表題登記においては、その建物が「何のために使われるか（用途）」を明記する必要があります。 たとえば、以下のような分類が登記簿上に記載されます。

• 工場：製造業の生産ラインや加工施設として利用される建物
• 倉庫：在庫品や製品などを保管する施設
• 事務所：業務管理、企画・営業・総務部門などが使用するスペース

この区分が重要になるのは、将来的な資産評価、税制優遇措置、そして用途地域による建築制限が影響するためです。 たとえば、工業専用地域では「事務所のみ」の用途は認められていないケースもあり、その場合は用途変更や用途に応じた建築計画の見直しが必要になります。

用途を誤ると起きる具体的なリスクとは？

以下は、用途の取り扱いを誤ったことにより発生し得る典型的なトラブルです。

融資審査に影響

金融機関が建物を担保評価する際、用途が不明確だったり、実態と異なっていたりすると、融資額が希望に満たないケースがあります。

固定資産税の過誤徴収・過少申告

用途が工場なのか倉庫なのかによって課税標準が異なるため、誤って申告すると後で修正申告が必要になることもあります。

行政指導・違反是正命令

用途地域と異なる使用をしていた場合、行政から使用停止や是正指導が入ることがあります。 たとえば、準工業地域に建てた建物を「事務所」として使っていたが、届出を怠ったことで是正勧告を受けたケースも報告されています。

「事務所兼工場」「倉庫兼事務所」の場合の注意点

実務では、ひとつの建物に複数の用途が共存するケースもあります。 例えば、1階は工場、2階は事務所というような構成です。 このような複合用途建物の場合、登記上では用途ごとに面積を分けて記載する必要があり、土地家屋調査士の調査・書類作成が複雑化します。

また、用途ごとの構造基準も異なるため、建築確認申請の段階から用途を明確にしておく必要があります。 特に避難経路や階段の設置基準、防火・耐火性能に関する規定は、用途ごとに異なる仕様が定められています。

法人登記との整合性も重要

建物登記だけでなく、法人登記（商業登記）との整合性も無視できません。 たとえば、倉庫を本店所在地として法人登記を行う場合、管轄法務局や金融機関から「本店としての機能を果たせるか」の確認を受けることがあります。

事業実態と登記内容がかけ離れていると、法人登記の信頼性が損なわれる可能性もあり、特に第三者との取引や新規融資申請時に不利になることも想定されます。

登記申請の手続きと専門家の役割

工場や倉庫、事務所などを新築した際には、建物の完成に伴い複数の登記手続きが必要となります。 これらの手続きは一見すると形式的な処理のように見えますが、正確性が強く求められ、場合によっては企業活動や資産管理に重大な影響を及ぼすこともあります。

本章では、登記手続きの流れとともに、関与すべき専門家とその役割について解説します。

工場・倉庫建設後に必要な主な登記手続き

建設工事が完了した後、以下の手続きを法務局に申請する必要があります。 いずれも所定の期限や必要書類があるため、遅延や不備がないように注意が必要です。

建物表題登記（建物の存在を登録する）

建物表題登記は、完成した建物の物理的情報（所在地、構造、面積、階数など）を登記簿に記録する手続きです。 これは、建物の「初回登録」にあたるものであり、所有権登記の前提となります。 建物完成後1ヶ月以内に、所有者（または依頼を受けた土地家屋調査士）が申請することが義務づけられています。

主な提出書類

• 建築確認済証

• 建物配置図、平面図

• 完了検査済証

　・委任状（調査士へ依頼する場合）

所有権保存登記（誰の所有物かを明記する）

表題登記が完了した後は、所有権保存登記により、建物の所有者を法的に確定させます。 これは主に司法書士が担当する分野であり、特に金融機関との取引や不動産売買、相続などの場面で非常に重要な意味を持ちます。

抵当権設定登記（融資を受ける際の担保設定）

金融機関から建物にかかる融資を受けた場合、抵当権設定登記が必要になります。 抵当権を登記することで、金融機関は建物に対して担保権を有することになり、これが融資実行の条件となることが一般的です。

登記手続きに関与する主な専門家

登記に関しては、以下の専門家との連携が必要不可欠です。

土地家屋調査士　物理的情報の測量・図面作成を担う

土地家屋調査士は、建物表題登記の申請を担当します。 建物の正確な配置図や平面図の作成、境界確定の測量、構造情報の確認など、登記簿に記録される「物的情報」の収集・整理を専門としています。

登記に不備があると、将来的に建物の売却や変更登記の際に問題が生じる可能性があるため、信頼できる調査士の選定が重要です。

司法書士　権利関係の登記を担当

司法書士は、所有権保存登記や抵当権設定登記といった「権利に関する登記」を専門としています。 所有権の確定や担保設定、法人の本店登記などを正確に処理することで、トラブルの発生を未然に防ぎます。

また、申請書類の作成・提出だけでなく、金融機関や法務局との調整役も担っており、登記手続き全体のスムーズな進行において不可欠な存在です。

専門家との連携で防げるトラブル

登記において最も多いトラブルは、「必要な情報の抜け漏れ」や「法令への理解不足」によるものです。 例えば、以下のようなケースが考えられます。

• 建物の実際の構造と登記内容に齟齬があり、後に是正登記が必要になる
• 抵当権設定の登記が融資実行日までに間に合わず、資金繰りに影響を与えた
• 既存建物の取り壊し登記を失念しており、新築建物の登記が遅延した

これらのトラブルは、調査士や司法書士と事前に綿密な打ち合わせを行い、スケジュールと必要書類を共有しておくことで多くが回避できます。 建設プロジェクトの早い段階から登記業務を視野に入れた計画を立てることが、トラブル回避と円滑な経営につながります。

まとめ 〜正確な登記が企業の信頼と成長を支える〜

工場や倉庫、事務所といった事業用施設を新たに建設する際には、建築計画だけでなく、その後に続く登記手続きもまた重要な経営判断の一部です。 登記は単なる“届け出業務”ではなく、不動産の権利関係を公的に証明し、企業の資産形成や融資対応に直結する「経営インフラ」といっても過言ではありません。

本記事では、建設時に発生する主な登記手続きと、それに伴う用途分類の重要性、登記に必要な専門家の関与、さらに登記実務に潜むリスクとその回避方法について整理してきました。

特に、工場や倉庫などの用途が異なることで、建築確認申請の審査内容や、固定資産税評価額、用途地域の制限、さらには法人登記との整合性にまで影響が及ぶことを踏まえると、建物の登記は“最後の作業”ではなく“最初から意識すべきプロセス”であることが明らかです。

埼玉や東京といった都市圏では、地域ごとの都市計画や行政の対応にも差異があるため、地元の事情を熟知した専門家との連携がますます重要となります。 地域密着型のゼネコンである私たちや、土地家屋調査士、司法書士と連携することで、不要なコストや時間を削減しつつ、法令順守と精度の高い登記が実現できます。

弊社に建築をお任せいただいた場合、これらの手続きのお手伝いをさせていただきます。申請に必要な書類の準備や測量事務所への依頼といった手間が省けますので、安心していただけます。

工場、倉庫、事務所の建設をお考えの方は弊社へお気軽にご相談ください。下記ボタンから施工実績をご覧いただけます。