お問い合わせ鉄骨造の耐用年数とは？工場・倉庫建築時の基礎知識
工場・倉庫の「耐用年数」とは？基礎知識と税務上の考え方
「耐用年数」──建物の寿命や資産計画に関わる言葉ですが、「聞いたことはあるけど、正確にはよくわからない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。特に、これから工場や倉庫を建築しようとしている方にとって、耐用年数の知識は無視できません。実際に、建築後の税務処理や将来の建て替え計画にも影響するため、しっかり理解しておく必要があります。
では、そもそも耐用年数（法定耐用年数）とは何なのでしょうか？簡単にいえば、「税務上で建物が使えるとみなされる年数」のことです。つまり、建物の減価償却を行う期間であり、経費として計上できる年数の目安です。この年数は、建物の構造や用途によってあらかじめ法律で定められています。
たとえば、新築で鉄骨造の倉庫を建てた場合、法定耐用年数は鉄骨の厚みによって19年〜34年。この法定耐用年数の間、建物の価値は毎年少しずつ減っていき、税務上は「費用」として処理できます。
ただし、ここで重要なのは、「耐用年数を超えたら使えなくなる」というわけではないということです。実際の建物は適切なメンテナンスを行えば、それ以上の年数でも使用可能です。
つまり、耐用年数はあくまでも“会計上の指標”であって、建物そのものの“寿命”とは別物。ですが、税金対策や資産評価に大きく関わる以上、最初の建築段階から意識しておく必要があるのです。
構造ごとに異なる！工場・倉庫・事務所の耐用年数の違い
工場や倉庫を建てるとき、「どんな構造にするか」は非常に重要な判断です。しかし実際には、「耐用年数の違いまで深く考えていなかった」「税金にどんな影響があるのかよく分からない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。構造の違いによって、税務上の耐用年数は大きく変わります。つまり、建築費だけでなく、将来的な税負担や資産運用にも大きく関わってくるのです。
例えば、同じように見える鉄骨造の倉庫でも、構造の細かい仕様によって法定耐用年数が10年以上も違ってくることがあります。このような違いを理解しないまま工事を進めてしまうと、減価償却の計画がずれたり、思っていた以上に税金の負担が大きくなったりすることもあります。まずは構造による違いを事前に知っておきましょう。
では、具体的にどのような構造の違いが法定耐用年数に影響を与えるのでしょうか？主に税務上では「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造（RC造）」の3種類に分類され、それぞれの構造ごとに耐用年数が定められています。
以下に、主要な構造別の法定耐用年数を紹介します。（すべて法人所有の非居住用建物の場合）
• 木造の建物：耐用年数22年
→ 比較的建築コストは抑えられるものの、耐久性・防火性には注意が必要。
• 鉄骨造（骨格材の厚み3mm以下）：耐用年数19年
→建築スピードやコストは有利な一方、耐用年数は短め。
• 鉄骨造（骨格材の厚み3mm超～4mm以下）：耐用年数27年
→ 標準的な仕様で、中規模工場や倉庫に多く採用されています。
• 鉄骨造（骨格材の厚み4mm超）：耐用年数34年
→耐震性や耐久性に優れるため、長期運用を前提とする建物に最適です。
• 鉄筋コンクリート造（RC造）：耐用年数47年
→ 初期コストは高めですが、耐火性・耐久性に優れ、長期の資産保有に適しています。
また、工場や倉庫に事務所を併設するケースでは、建物全体の「主たる用途」によって分類が変わることがあります。たとえば、事務所が主であれば耐用年数は50年近くなることもあり、逆に倉庫メインなら短くなる可能性も。さらに、建物の一部が店舗など他用途に転用されると、評価の扱いが変わるケースもあるため、設計段階での慎重な検討が必要です。
つまり、構造の選定は建築費だけでなく、「法定耐用年数による税務戦略」も見据えた判断が欠かせません。長期的な視点で資産運用を考えるのであれば、法定耐用年数の違いは非常に大きな意味を持ちます。
耐用年数と実際の寿命は違う！建て替え・修繕の判断ポイント
「耐用年数が過ぎたら、すぐに建て替えなきゃいけないのか？」そんな疑問をお持ちの方も少なくないと思います。特に工場や倉庫のように日々稼働する施設は、建物そのものが企業活動の土台となるため、建て替えや修繕のタイミングを見誤ると、業務に支障が出てしまいます。
埼玉や東京の都市近郊で稼働している多くの工場・倉庫では、築20年、30年を超える建物も珍しくありません。法定耐用年数はすでに過ぎているけれど、現状特に大きな問題もなく使い続けている……というのはよくあるケースです。けれども「見た目は大丈夫そう」でも、内部の劣化や耐震性能の不足など、目に見えないリスクが潜んでいるかもしれません。
ここで大事なのは、「法定耐用年数」と「実際の建物の寿命」はまったく別物だということです。税務上の耐用年数は、あくまで会計処理のために定められた期間にすぎません。一方、実際の寿命は、建物の構造・施工品質・使用環境・メンテナンスの状況によって大きく左右されます。
つまり、法定耐用年数が過ぎたからといって即座に建て替えが必要というわけではありません。逆に、耐用年数内でも大きな劣化や損傷がある場合は、修繕や改修、場合によっては建て替えが検討されるべきです。
では、どのような観点で建て替えや修繕の判断をすれば良いのでしょうか？以下のようなステップを踏むことをおすすめします。
①築年数と構造の確認
まずは自社の建物の「築年数」と「構造（木造、鉄骨造、RC造など）」を把握しましょう。これは法定耐用年数との照らし合わせや、今後の修繕周期を考える上で基本情報となります。
② 現状の使用状況をチェック
使用している用途や荷重、機械設備などによって建物への負荷は異なります。例えば、重量物を多く扱う倉庫や、振動が発生する工場設備がある場合、建物への影響は想定以上に早く現れることもあります。
③ 建物診断を実施する
築20年以上の建物であれば、一度は専門業者による建物診断を受けることをおすすめします。外壁のひび割れ、鉄部の腐食、屋根の防水状態、基礎の沈下状況など、多角的に評価を行い、今後の改修計画に役立てましょう。
④ 修繕か建て替えかの選択肢を比較する
建物診断の結果をもとに、「修繕で済むのか」「建て替えの方が経済的なのか」を総合的に検討します。短期的な出費だけでなく、将来的なランニングコストや税務面でのメリット・デメリットも踏まえて判断することが重要です。
⑤ 法改正や地域条例もチェック
現在はクリアしている建物でも、新しい耐震基準や省エネ基準に対応していない場合、将来的に大規模修繕や建て替えが必要となることもあります。特に都内や埼玉県内でも自治体によって条例が異なるため、注意が必要です。
このように、法定耐用年数にとらわれることなく、現実的かつ柔軟に建物の将来を考えることが、企業経営におけるリスク回避とコスト管理の両立につながります。
まとめ｜建物の耐用年数を理解し、賢く運用することが経営戦略に
工場・倉庫・事務所などの建物における「耐用年数」は、単なる会計処理のルールではなく、資産の活用方針やメンテナンス計画、将来的な建て替え判断にも影響する重要な指標です。
特に、埼玉・東京といった都市部では、用地取得や建て替えのハードルが高く、既存建物をどう活用するかが企業経営にとって大きなテーマとなります。耐用年数を正しく理解し、安全性・経済性・法令遵守の観点から建物を評価することで、設備投資の最適化や経費節減につなげることができます。
また、減価償却を終えた建物でも、修繕や補強により再活用が可能です。建物の更新計画や資産管理においては、建築・法務・会計の知識を横断的に活用する必要があります。
埼和興産では、工場・倉庫・事務所といった事業用建物について、耐用年数や法規制を踏まえた最適な建物提案を行っています。建て替え・修繕・再活用でお悩みの企業様は、お気軽にご相談ください。地域密着の建設会社として、土地活用から施工・アフターサポートまで一貫してお手伝いさせていただきます。