コラム

はじめて工場や倉庫、事務所、賃貸マンションの建設を検討するとき、設計するにあたって大切な点が「その敷地が防火地域・準防火地域かどうか」です。防火地域・準防火地域は、構造仕様や窓の選定、工期、コストに影響します。この記事では、埼玉・東京で建設をお考えの方が最初に知っておくべき要点を順に整理します。

まず「防火地域・準防火地域」とは何か——敷地条件が建物を左右する

建設計画を進めると、思っていた仕様が使えない、想定よりも窓が高価になる、などの壁にぶつかることがあります。背景には、防火地域や準防火地域といった都市計画上の指定が関係している場合が少なくありません。自社の工場や倉庫、事務所を早く建てたいのに、何から確認すべきか分からず足踏みしてしまう方もいらっしゃることでしょう。

敷地条件は設計の前提条件を丸ごと変えます。材料の選び方や構造の考え方、開口部の納まりまで影響します。敷地条件の中でも、防火地域・準防火地域は重要な項目です。

防火地域と準防火地域は、市街地の延焼リスクを抑えるために指定されるエリアで、ここに建つ建物には法に基づく性能要件が課されます。都市計画で地域が定められ、建築基準法第61条などで建物側の技術基準が示されている、という概要です。

では、設計時はどう判断しているのか。第一歩は「敷地がどの地域指定に当たるか」を早めに確認することです。方法は後述しますが、ここを先に押さえるだけで、構造方針と概算コストのブレ幅を小さくできます。

工場・倉庫・事務所で何が変わるのか——要求性能とコストの勘所

いざ計画に入ると、工場や倉庫のように延床面積の大きい建物ほど、地域指定による影響が出やすくなります。面積が広く、天井高や開口部も大きくなりがちなため、仕様の一つひとつがコストと工期に跳ね返ります。事務所や賃貸マンションでも同様で、階数や延床面積によって必要な構造性能が変わります。

例えば準防火地域では規模の大きい建物ほど高い延焼防止性能が求められます。防火地域ではさらに厳しく、一定規模を超える建物は耐火建築物や延焼防止建築物といったレベルに合わせる必要があります。階数や延床面積ごとに切り替わる条件が決まっており、仕様の分岐点を理解しておくと見積の前提が明確になります。

工場・倉庫は規模が大きくなりやすく、面積の基準を超えやすい用途のため、準耐火・耐火建築物や延焼防止建築物の検討が前提になります。事務所や賃貸マンションでも階数が上がると要求水準が切り替わります。ここを最初から見極め、過不足のない仕様に合わせることが、過大設計と不足設計の両方を避ける近道です。

進め方はシンプルです。まず、建てる階数とおおよその延床面積を決めて、その地域で必要になる構造のレベル（どの程度の耐火性能が要るかなど）の目安をつけます。つぎに、外壁や屋根、軒裏、窓まわりで求められる性能を仮決めし、よく使う設計例とおおよその単価を早めにそろえます。最後に、工場・倉庫・事務所など用途ごとの設備や、人や荷物の動き方の条件を加えて、全体の計画を整えます。この順番で詰めていけば、設計のやり直しを最小限にできます。

「延焼のおそれのある部分」とは——窓や外壁の選択が要になる

図面を見ながら「この窓は防火設備なのに、こちらは不要なのか」と迷う場面があります。根っこには「延焼のおそれのある部分」という考え方があり、これが開口部や外壁の求められる性能を決めています。線引きが曖昧だと、窓種やサッシの選定で迷子になりがちです。

隣地や道路との距離、建物同士の位置関係によって、同じ立面でも要件が変わるのは分かりにくいものです。

延焼のおそれのある部分は、隣地境界線や道路中心線、建物相互の外壁間の中心線を基準に、階数ごとの距離範囲で決まります。この範囲にかかる開口部には防火設備を、外壁や軒裏には防火構造などの性能が求められます。定義と技術基準が整理されているため、図面上で線を引きながら判断するのが安心です。

実務の手順は、配置図と立面を重ね、まず基準線からの距離帯を描くことから始めます。次に、その帯の内側に入る開口部を洗い出し、認定のある防火サッシや網入りガラス等の選択肢を並べます。外壁や軒裏は下地・仕上げの組合せで性能を満たす仕様を採用し、サンプルとともに見積へ回します。こうして図面と仕様を同期させれば、過不足のない採用が可能になります。

地域の調べ方と段取り——埼玉・東京の情報源と設計のロードマップ

「自分の敷地がどの地域指定か知りたいが、どこで確認すればよいのか」という場合の方法を下に示します。ここが分からないと、設計者に相談する際の話も抽象的になり、時間が流れてしまいます。経営判断のスピードを落とさないためにも、一次情報の所在を知っておく価値があります。

防火地域・準防火地域の調べ方は、自治体ごとに地図サイトや公開形式が違います。ですが、埼玉・東京には公式の都市計画情報が整備されており、誰でも閲覧できます。最新更新日も明示されているため、情報の鮮度を確認しながら進められます。

さいたま市を含む埼玉県内は県や各市の都市計画図・GISから、防火・準防火地域のレイヤーを確認できます。東京都は都市計画情報提供サービスで、防火・準防火地域のデータ更新日とともに閲覧が可能です。設計者は一般的に、それらを調査したうえで設計を行います。

設計の段取りとしては、まず測量図等で敷地条件を確認し、敷地規模と予定階数から該当する構造区分の目安をつけます。次に、延焼範囲の当たりを取り、外皮と開口の性能を仮置きします。そのうえで、工場や倉庫なら荷捌き動線、事務所や賃貸なら共用部と設備の快適さなどを設定します。敷地条件を最初に確定しておくことが、スムーズな設計のポイントです。

法の条件を把握する——仕様の過不足を防ぐために

「どこからが耐火や延焼防止の義務になるのか」が分かっていると、余計な不安が減ります。ここを曖昧にしたまま基本計画を進めると、のちほど仕様の格上げや工期の延長が発生しやすくなります。工場や倉庫のように面積が大きい計画では、特に注意が必要です。

数字の根拠が見えないと、見積の妥当性も判断しづらくなります。だからこそ、法文と技術基準の内容を押さえておく意味があります。

防火地域・準防火地域内の建築物には、建築基準法第61条と施行令の技術基準が適用され、建物の規模に応じて耐火・準耐火・延焼防止等の区分が求められます。特に防火地域では一定規模で耐火建築物相当が原則となり、準防火地域でも規模が大きくなるほど高い性能が必要です。最近の改正で延焼防止建築物等の区分が整備され、選択肢と要件が整理されています。ここを設計初期に確認し、仕様の過不足を避けましょう。

実務では、法令の条文と告示に基づき、対象計画の階数・延床面積を計算し、構造種別を一次決定します。次に、延焼範囲の整理と開口部の防火設備の要否を確定し、材料・製品は認定情報を添えて選定します。最後に、官庁協議の要否や確認申請の段取りを逆算し、工程表に組み込みます。これで「いつ、何を決めるか」が明快になり、発注・施工までの流れが一本になります。

敷地条件を先に確認し、確かな設計を行う

防火地域・準防火地域の確認を最初に済ませれば、構造や外壁、開口部の前提が揃い、見積の精度が上がります。工場や倉庫、事務所、賃貸マンションのいずれでも、階数と延床から必要性能の目安を置き、延焼のおそれのある部分を図面で可視化するだけで、仕様の過不足は大きく減ります。地域の一次情報は自治体が公開しており、更新日も確認できますから、安心して次の判断に進めます。最後に結論をまとめると、敷地の地域指定→規模に応じた構造区分→外壁と開口の性能確認、という順に進めるのが最短ルートです。

埼和興産にお任せいただければ設計や建築のプロが対応いたしますので安心です。お気軽に埼和興産へご相談ください。

※本記事は一般的な解説です。最終判断は最新の法令・告示・自治体運用と個別計画に基づき、設計士が確認し設計を行います。