コラム

以前の空き家管理についての記事では、空き家を良好な状態で保つ管理の型をまとめました。今回は一歩進めて、戸建ての空き家の三つの活用方法である「①解体、②改修、③売却」を整理します。埼玉・東京で空き家活用をお考えの方のご参考になりますと幸いです。空き家の活用の「①解体、②改修、③売却」のうちどれが正解でどれが間違い、などはありません。違いは安全・費用・期間・手間の配分です。この記事では、3種の活用方法について詳しく紹介していきます。

空き家活用の前に

最初にやることは三つです。①安全確認、②費用の見える化、③期限の設定。

屋根や外壁、雨漏りの跡、水回りや電気ガスの状態を写真で記録し、危険がないかを確かめます。次に、固定資産税・保険・管理など毎年かかる費用を書き出し、今後1年の負担を並べます。最後に期限（スケジュール）や期間を検討します（例：〇月末までに方向性、〇月から着手）。この三つがあるだけで、後の判断がぶれません。

ここまで整ったら、活用方法を安全・費用・期間・手間・近隣配慮で比較します。

①解体して使う：更地化→駐車場・貸地・コンテナ等の簡易活用

老朽化が進み修理費が膨らみそう、空き巣や倒木など安全面が心配、手間をなるべくかけたくない。

そういった場合、建物を解体して更地にすることで、維持の手間は大きく減ります。その上で、月極駐車場や貸地（資材置場など）、敷地規模や立地が合えばコンテナハウス・レンタル物置といった簡易な活用方法が実現します。

【検討事項】

安全：危険な空き家リスクを一気に解消。近隣への安心感が高い。

費用：解体費＋整地費が初期に必要。舗装や車止めなど駐車場の最低限整備も加わります。

期間：解体～整地～軽微整備で比較的短期。駐車場なら募集開始までが早い。

手間：運用は軽め。集金・清掃・調整を外部に任せれば負担は小さい

近隣配慮：工事中の騒音・粉じん対策、車の出入り計画、夜間照明の向きなどを事前に検討。

ただし更地にした場合、固定資産税の軽減措置が適用されなくなりますので注意してください。

【流れ】

現地確認（境界・樹木・ライフライン撤去の要否を写真で把握）

概算見積（解体・整地・舗装の基本セットで比較）

運用プラン（台数・賃料の目安・募集方法・管理体制）

近隣説明→着工→募集（看板・web・近隣企業への声かけ）

ポイント：コンテナ活用は見た目や騒音・夜間照明で近隣の理解を得られるかが鍵です。

②改修して貸す：リフォーム／リノベーションで“住む・使う”価値を再生

【こんな方に向いています】

思い入れがあり建物を残したい／家賃収入で維持費をまかないたい／立地が住宅向き、または小規模オフィスや貸し倉庫としての需要が見込める。

【検討事項】

安全：雨漏り・水回り・電気ガスの三点を最優先に整え、におい・湿気を抑える。必要に応じて簡易耐震補強や手すりなど安全配慮。

費用：“入居に直結する所だけ先に直す”が基本。内装一新より、壊れている所を確実に直すほうが効果的。

期間：工事規模により数週間～数か月。募集前の写真撮影のタイミングも逆算。

手間：入居前後の対応や原状回復の線引きを契約と写真記録で明確にし、管理会社や当社の巡回レポートと組み合わせて負担を抑える。

近隣配慮：工事時間帯・搬出入ルート・駐車に配慮。用途転換（住まい以外）なら出入り・音・看板の扱いを事前に確認。

【流れ】

現況調査（劣化箇所の洗い出し／写真）

優先順位の決定（雨漏り・水回り・電気ガス→換気→清掃の順）

必要最小の改修見積（追加は“入居の妨げ”に限って検討）

募集条件の整理（家賃・入居開始日・定期借家の可否・保証会社・火災保険）

運用体制（管理委託／当社の空き家管理と連携）

住まい以外で貸す（小規模事務所・貸し倉庫など）

用途を切り替える場合は、避難・防火・駐車の考え方が変わることがあります。看板の設置や夜間の照明も含め、無理のない範囲の改修で始められるかが勝ち筋です。最初は静かな用途（書庫・在庫置き・小さな事務所）から試し、反応を見て広げる手もあります。

【こんな方に向いています】

③売却する：負担を断ち切り、次の資金に変える

遠方・多忙で管理が難しい／早めに現金化したい／将来も住む予定がない。

売却の利点は手間が一気に減ること。現況のまま、または最低限の手直しをしてから売る方法があります。

【検討事項】

安全：内覧時の危険箇所は先に安全化（破損部の応急処置・通電確認など）

費用：片付け・清掃・軽補修に絞れば過剰投資を避けられる。

期間：立地・相場で差はあるが、価格と見せ方次第で短縮できる。

手間：売却後はほぼゼロ。相続手続きや書類整理は並行して前倒しする。

隣配慮：内覧の時間帯や駐車に配慮。告知事項は整理して正確に。

【流れ】

相場把握（近隣成約事例の傾向を確認）⇒不動産会社等に査定依頼

“やる／やらない”の線引き（片付け・清掃・軽補修のみ先行）

媒介と販売戦略（現況売却／軽リフォーム後売却の比較）

手続き準備（登記・相続・境界の資料類を前倒しで整える）

三つの選択を比べるときの「共通チェック」と“つまずきポイント”

①写真と記録：どの案でも写真＋日付＋場所の記録が役立ちます。見積比較、保険、引渡しのやり取りが早くなります。

近隣への一言：解体・改修・内覧いずれも、前もって挨拶と工事日時の周知を。トラブルを防ぎ、応援者が増えます。

②小さく始める：いきなり大改修や大規模転用ではなく、駐車場→部分貸し→本格活用の順が安全。

③決める期限：着工・竣工時期を先に決める

委託の上手な使い方：定期巡回・写真レポート・荒天後の確認を外部に任せると、遠方でも止まりません。

まとめ｜“管理→活用”は段取りが重要

空き家活用は、解体・改修・売却の三つに大きく分かれます。

老朽が進み危険なら解体→駐車場・貸地で短期・低手間の収益化。建物を活かせるなら改修→賃貸で安定収入を狙う。遠方・多忙で難しい、または今すぐ資金化したいなら売却で負担を断つ。どの道も、安全・費用・期間・手間・近隣配慮の物差しで比べれば、迷いは減ります。

最初の一歩は、現況の写真記録と費用の書き出し、決める期限の設定だけで十分。そこから先は、状況に合う道を一緒に選べます。

空き家の管理や活用でお悩みの方は、埼和興産の空き家管理サービスにご相談ください。

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