コラム

自宅を建替えたい、そして同時に安定した収入源も欲しい。そんな夢を両立させる方法はないものかと、頭を悩ませていませんか？そんなあなたに、一つの解決策をご提案します。それが「賃貸併用住宅」です。

賃貸併用住宅は、自宅と賃貸部分を併せ持つ住宅形態で、土地活用と資産形成を同時に実現できる魅力的な選択肢です。しかし、その魅力的な外見の裏には、慎重に検討すべき様々な側面が隠れています。メリットを最大限に活かしつつ、デメリットを最小限に抑えるには、どうすればいいのでしょうか？

この記事では、賃貸併用住宅の基本から成功のポイントまで、埼玉県を中心とする首都圏での実例を交えながら、詳しく解説していきます。これから賃貸併用住宅の建設を考えている方、土地活用に悩んでいる方、この記事があなたの人生を変える一助となれば幸いです。

1. 賃貸併用住宅とは？基本的な仕組みと特徴を解説

「賃貸併用住宅って聞いたことはあるけど、実際どんなものなんだろう？」そんな疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか。ここでは、賃貸併用住宅の基本的な仕組みと特徴について、詳しく解説していきます。

1.1 賃貸併用住宅の定義と構造

賃貸併用住宅とは、一つの建物の中にオーナーが住む自宅部分と、他人に貸し出す賃貸部分を併せ持つ住宅のことを指します。この独特な構造により、自宅に住みながら賃貸収入を得ることができるのが最大の特徴です。

一般的な賃貸併用住宅の構造としては、1階を賃貸部分とし、2階以上をオーナーの居住スペースとするケースが多く見られます。しかし、これは絶対的なルールではなく、建物の設計や土地の条件、オーナーの希望によって様々なバリエーションが存在します。

例えば、1階の一部を自宅として使用し、残りを店舗として賃貸するケースもあれば、縦に分割して半分を自宅、半分を賃貸とするケースもあります。最上階を自宅にするケースもあるでしょう。また、完全に独立した出入り口を設けることで、プライバシーを確保しつつ、効率的な空間利用を実現することも可能です。

1.2 一般住宅との違い：二世帯住宅や戸建て賃貸との比較

賃貸併用住宅は、一見すると二世帯住宅や戸建て賃貸と似ているように感じられるかもしれません。しかし、それぞれに明確な違いがあります。

まず、二世帯住宅との違いですが、二世帯住宅は主に家族間での共同生活を目的としているのに対し、賃貸併用住宅は他人に貸し出すことを前提としています。そのため、賃貸併用住宅ではプライバシーの確保や防音性能などにより高い配慮が必要となります。

一方、戸建て賃貸との違いは、オーナーが同じ建物内に居住するか否かという点にあります。戸建て賃貸では建物全体を他人に貸し出しますが、賃貸併用住宅ではオーナー自身も同じ建物内に住むため、建物の管理や入居者とのコミュニケーションがより直接的になります。賃貸併用住宅は賃貸住宅＋オーナー邸という作りであると捉えると良いでしょう。なお、賃貸併用住宅といっても戸建て・アパート・マンション・店舗併用などの様々な種類があります。

これらの違いを理解することで、賃貸併用住宅の独自の利点と課題がより明確になるでしょう。

1.3 関東圏における賃貸併用住宅の需要と特性

東圏、特に埼玉県を中心とする首都圏では、賃貸併用住宅の需要が高まっています。その背景には、以下のような地域特性があります。

地価の高騰

都心部の地価上昇に伴い、郊外での土地活用ニーズが増加しています。賃貸併用住宅は、限られた土地を最大限に活用する手段として注目されています。

通勤圏の拡大

東京都心へのアクセスが良好な埼玉県では、賃貸需要が安定しています。これにより、賃貸併用住宅の経営リスクが比較的低くなっています。

世帯構成の変化

核家族化や単身世帯の増加により、多様な住居ニーズが生まれています。賃貸併用住宅は、これらのニーズに柔軟に対応できる住宅形態として評価されています。

資産運用への関心

不景気が続いていた昨今、不動産投資への関心が高まっています。賃貸併用住宅は、自宅を持ちながら不動産投資もできる選択肢として人気を集めています。

このような地域特性を踏まえ、関東圏では多様な形態の賃貸併用住宅が生まれています。例えば、1階を店舗として賃貸し、上層階を自宅とする「店舗併用住宅」や、学生向けのシェアハウスと自宅を組み合わせたタイプなど、地域のニーズに合わせた柔軟な設計が行われています。

賃貸併用住宅の基本的な仕組みと特徴、そして関東圏における需要と特性について理解を深めたところで、次は具体的なメリットについて詳しく見ていきましょう。賃貸併用住宅が持つ独自の利点とは、一体どのようなものなのでしょうか。

2. 賃貸併用住宅のメリット：土地活用と収益性の両立

「自宅を新築したい」「安定した収入源が欲しい」「将来の資産を築きたい」。これらの願いを一度に叶えられる可能性を秘めているのが賃貸併用住宅です。ここでは、賃貸併用住宅が持つ魅力的なメリットについて、詳しく解説していきます。

2.1 住宅ローンを賃料収入で払えて手残りも期待できる

賃貸併用住宅の最大のメリットの一つが、住宅ローンの返済に賃料収入を充てられる点です。これにより、自己資金の負担を大幅に軽減しながら、マイホームを手に入れることができます。

例えば、月々の住宅ローン返済額が15万円で、賃貸部分からの家賃収入が20万円ある場合、差額の5万円が手元に残ります。この余剰金は、生活費の補填や将来の修繕費用の積立など、様々な用途に活用できます。

ただし、このメリットを最大限に活かすためには、以下の点に注意が必要です。

適切な家賃設定

地域の相場を考慮しつつ、競争力のある家賃を設定することが重要です。

空室対策

長期的な安定収入を確保するため、魅力的な物件づくりと適切な管理が欠かせません。

予期せぬ出来事への備え

予期せぬ修繕費用や空室期間も考慮に入れ、余裕を持った計画を立てましょう。

2.2 税金対策：固定資産税や相続税の軽減効果

賃貸併用住宅は、税金面でも大きなメリットがあります。特に注目すべきは、固定資産税と相続税の軽減効果です。

固定資産税については、建物の一部を事業用（賃貸用）として使用することで、その部分に対する固定資産税が軽減されます。具体的には、賃貸部分の建物にかかる固定資産税が1/2に軽減される特例があります。（条件あり）

また、相続税に関しては、賃貸併用住宅は「事業用資産」として評価されるため、一般住宅と比べて評価額が低くなる傾向があります。これにより、相続税の課税対象となる金額を抑えることができます。 ただし、税制は複雑で、個々の状況によって適用される特例や軽減措置が異なります。そのため、具体的な計画を立てる際には、必ず専門家（税理士など）に相談することをおすすめします。

耐久性：
木造と比べて耐用年数が長く、長期的な資産価値の維持が期待できます。

遮音性：
コンクリートの特性により、階層間の音の伝わりを軽減できます。

防火性：
耐火性能が高く、火災保険料の軽減にもつながります。
高気密・高断熱：高性能な断熱材と遮熱材を使用することで、冷暖房効率が向上し、居住性が高まります。これは入居者にとっても魅力的な要素となり、空室リスクの軽減にもつながります。

メンテナンス性：
木造と比べて、タイル張りの外壁にすることで外壁の塗り替えの頻度が少なく、長期的な維持管理コストを抑えられます。

このような特性を持つ鉄筋コンクリート造の賃貸併用住宅は、長期的な視点で見たとき、非常に魅力的な選択肢となります。特に、東京都や埼玉県を中心とする首都圏では、地震や台風などの自然災害に対する備えとしても、鉄筋コンクリート造の耐久性が高く評価されています。

ただし、鉄筋コンクリート造は木造と比べて初期投資が高くなる傾向があります。そのため、建設時のコストと長期的なメリットを慎重に比較検討する必要があります。

以上、賃貸併用住宅の主なメリットについて解説しました。これらのメリットを最大限に活かすことで、自宅を持ちながら安定した収入を得る、という夢の実現に一歩近づくことができるでしょう。

しかし、賃貸併用住宅にはメリットだけでなく、考慮すべき課題もあります。次のセクションでは、賃貸併用住宅のデメリットとその対策について詳しく見ていきましょう。

3. 賃貸併用住宅のデメリット：運営上の課題と対策

賃貸併用住宅には多くのメリットがありますが、同時にいくつかの課題も存在します。これらの課題を事前に理解し、適切な対策を講じることで、より安定した賃貸併用住宅経営が可能になります。ここでは、主要なデメリットとその対策について詳しく解説していきます。

3.1 初期投資の負担：建設コストと資金調達の注意点

賃貸併用住宅の最大のデメリットの一つが、高額な初期投資です。一般的な戸建て住宅と比べて、賃貸部分の設備や共用部分の整備など、追加のコストが発生します。特に、前述した鉄筋コンクリート造を選択する場合、建設コストはさらに高くなります。

この課題に対する対策として、以下のポイントが挙げられます。

• 綿密な資金計画：将来の収支予測を立て、無理のない借入額を設定しましょう。
• 補助金・助成金の活用：地方自治体や金融機関が提供する、賃貸併用住宅向けの支援制度を積極的に利用しましょう。
• 適切な融資の選択：賃貸併用住宅専用のローン商品など、自身の状況に最適な融資方法を選びましょう。

重要なのは、初期投資の大きさに臆することなく、長期的な視点で投資効果を判断することです。適切な計画と資金調達により、この課題は十分に克服可能です。

3.2 管理の手間：入居者対応とメンテナンスの重要性

賃貸併用住宅の運営では、入居者への対応やメンテナンスなど、一般の持ち家にはない管理の手間が発生します。特に、入居者からのクレームが直接オーナーに届くケースも多く、これらへの対応は大きな負担となる可能性があります。

この課題に対しては、以下のような対策が効果的です。

• クレームの少ない建物設計：高い遮音性能や快適な住環境を備えた建物設計により、入居者の不満を最小限に抑えます。
• プロの管理会社の活用：入居者対応やメンテナンスを専門の管理会社に委託することで、オーナーの負担を軽減できます。
• 定期的なメンテナンス計画：計画的な修繕や設備の更新により、突発的なトラブルを防ぎます。
• コミュニケーション強化：入居者との良好な関係を築くことで、小さな問題が大きなクレームに発展するのを防ぐことができます。

これらの対策を適切に実施することで、管理の手間を最小限に抑えつつ、快適な賃貸併用住宅運営が可能になります。

3.3 空室リスク：空室を出さないために

賃貸併用住宅経営において、最も恐れられるのが空室のリスクです。空室期間が長引くと、安定した収入が得られず、住宅ローンの返済に支障をきたす可能性があります。

空室リスクを軽減するためには、以下のような対策が効果的です。

立地の重要性：交通の便が良く、需要の高いエリアを選ぶことが重要です。特に埼玉県では、東京都心へのアクセスの良さが大きなポイントとなります。

高性能な建物の採用：前述のRC造のような高性能な建物は、入居者にとって魅力的です。断熱性、遮音性、耐久性などの特徴は、長期入居を促進します。

ニーズに合わせた間取り：単身者向け、ファミリー向けなど、地域のニーズに合わせた間取りを提供することで、幅広い入居者を獲得できます。

適切な家賃設定：地域の相場を調査し、適切な家賃を設定することが重要です。高すぎる家賃は入居者を遠ざけ、低すぎる家賃は収益性を損なう可能性があります。

定期的なリノベーション：建物の価値を維持し、常に魅力的な住居を提供するため、適切なタイミングでのリノベーションが重要です。

インターネット環境の整備：特に若年層の入居者にとって、高速インターネット環境は重要な選択基準となっています。

柔軟な契約条件：ペット可など、柔軟な契約条件を設定することで、他の物件との差別化を図ることができます。

これらの対策を総合的に実施することで、空室リスクを大幅に軽減し、安定した賃貸収入を得ることが可能になります。

賃貸併用住宅のデメリットは適切な準備と対策によって十分に克服可能です。次のセクションでは、これらの課題を踏まえた上で、成功する賃貸併用住宅経営のポイントについて、より具体的に見ていきましょう。

4. 成功する賃貸併用住宅経営のポイント：地域特性を活かした戦略

賃貸併用住宅経営で成功するためには、これまで述べてきたメリットを最大限に活かし、デメリットを最小限に抑える戦略が必要です。特に、地域特性を考慮した戦略立案が重要となります。ここでは、埼玉県を中心とする首都圏での成功ポイントについて、詳しく解説していきます。

4.1 賃貸併用住宅に適した立地：埼玉県の人気エリアと将来性

賃貸併用住宅の成功の鍵を握るのが、立地です。埼玉県内でも、特に以下のようなエリアが注目されています。

さいたま市（大宮区、浦和区など）：県庁所在地であり、東京へのアクセスも良好です。オフィス、商業施設が集中し、安定した賃貸需要が見込めます。

川口市：東京都に隣接し、交通の便が良いため、東京都内への通勤者に人気があります。
川越市：歴史的な街並みと現代的な都市機能が共存し、観光客も多く訪れる人気エリアです。

これらのエリアを中心に、以下のポイントを考慮して立地を選びましょう

駅からの距離：徒歩10分以内が理想的です。
生活利便施設の充実度：スーパー、病院、学校などの近さも重要です。
将来の開発計画：新線の開通や大型商業施設の建設計画なども、将来の価値上昇につながります。

立地選びは、長期的な視点で行うことが重要です。現在の人気だけでなく、10年後、20年後の発展可能性も考慮に入れましょう。

4.2 設計・仕様の重要性：オーナー様のニーズに合わせた設計

賃貸併用住宅の設計は、オーナー様自身の生活スタイルと、入居者のニーズの両方を満たす必要があります。以下のポイントを考慮しましょう。

プライバシーの確保：自宅部分と賃貸部分の動線を完全に分離し、互いの生活音が伝わりにくい構造にします。
フレキシブルな間取り：将来的なライフスタイルの変化に対応できるよう、自宅部分は可変性のある間取りを検討します。
省エネ設計：高断熱・高気密の部材の使用や、太陽光発電システムの導入など、ランニングコストを抑える工夫をします。
バリアフリー設計：高齢者や障がいのある方にも配慮した設計により、長期的な住みやすさを確保します。
収納スペースの充実：十分な収納スペースは、自宅部分でも賃貸部分でも重要なポイントです。
インターネット環境の整備：高速光回線の導入や、Wi-Fi環境の整備は必須です。
セキュリティ対策：防犯カメラやオートロックシステムなど、安全性を高める設備の導入を検討します。

これらの要素を適切に組み合わせることで、オーナー様自身の快適な暮らしと、入居者にとって魅力的な住環境の両立が可能になります。

4.3 地域密着型サービス：長期安定経営のための取り組み

賃貸併用住宅の長期安定経営のためには、地域に根ざしたサービスの提供が効果的です。以下のような取り組みを検討しましょう。

コミュニティスペースの設置：入居者同士の交流を促進するスペースを設けることで、長期入居を促します。
地域イベントへの参加：地域の祭りや清掃活動などに積極的に参加し、地域との良好な関係を築きます。
地元企業とのコラボレーション：地元の飲食店やサービス業と提携し、入居者特典を設けるなど、付加価値を高めます。
緑化推進：建物周辺の緑化を積極的に行い、環境に配慮した住宅としてアピールします。
災対策の強化：地域の防災訓練への参加や、自主防災組織の結成など、安全・安心な住環境づくりに貢献します。
地域情報の提供：入居者向けに地域の情報（イベント、お得情報など）を定期的に発信します。

これらの取り組みにより、単なる賃貸住宅ではなく、地域に根ざした価値ある住まいとして、賃貸併用住宅の魅力を高めることができます。

以上、成功する賃貸併用住宅経営のポイントについて解説しました。これらのポイントを押さえることで、長期的に安定した経営が可能になるでしょう。次のセクションでは、実際の建設事例を通じて、賃貸併用住宅の具体的なイメージを掴んでいきましょう。

5．埼和興産の賃貸併用住宅建設事例

ここでは、埼和興産が手がけた賃貸併用住宅の具体的な事例をご紹介します。

事例①東京都練馬区

【物件概要】

• 構造：RC造3階建て
• 延床面積：616.38㎡
• 間取り：オーナー邸、賃貸部分

事例②埼玉県川口市

【物件概要】

• 構造：RC造9階建て
• 延床面積：1639.59㎡
• 間取り：オーナー邸、賃貸部分、コミュニティスペース

現在建築中：神奈川県某所(３Dパース)

【物件概要】

• 構造：RC造4階建て
• 延床面積：941.84㎡
• 間取り：オーナー邸、店舗、賃貸部分

※この物件は現在建築中につき、画像は計画当初のイメージ図となります。

これらの事例から、賃貸併用住宅が単なる投資物件ではなく、オーナー様の生活の質を向上させ、将来の安定した生活基盤を築く手段となっていることがわかります。

まとめ

ここまで、賃貸併用住宅のメリットとデメリット、成功のポイント、そして実際の事例について詳しく見てきました。これらの情報を総合的に考えると、賃貸併用住宅は多くの方にとって魅力的な選択肢となり得ることがわかります。

賃貸併用住宅の主なメリットは以下の通りです。

• 住宅ローンの返済に賃料収入を充てられる
• 税金対策（固定資産税や相続税の軽減）
• 資産価値の維持（特に鉄筋コンクリート造の場合）

一方で、以下のような課題にも注意が必要です。

• 初期投資の負担
• 管理の手間
• 空室リスク

しかし、これらの課題は適切な計画と対策により、十分に克服可能です。特に、以下のポイントに注意を払うことが重要です。

• 立地選びの重要性
• オーナーと入居者双方のニーズを満たす設計・仕様
• 地域密着型のサービス提供

埼玉県を中心とする首都圏では、東京へのアクセスの良さや、比較的手頃な地価などから、賃貸併用住宅の需要は今後も高まっていくと予想されます。

賃貸併用住宅は、単なる投資や資産形成の手段ではありません。あなたとあなたの家族の未来を支える基盤となり得るものです。自分の家に住みながら、安定した収入を得る。そして、その資産を次の世代に引き継ぐ。このような夢を実現する一つの方法が、賃貸併用住宅です。

もちろん、賃貸併用住宅の建設は慎重な検討と専門家のアドバイスが必要不可欠です。

適切な計画と運営により、賃貸併用住宅は長期的な安定と豊かな生活をもたらす可能性を秘めています。

土地活用をお考えの方は賃貸併用住宅という選択肢を真剣に検討してみてはいかがでしょうか。