コラム

賃貸住宅経営では、オーナーにかかってくる様々な費用があります。

中でも税金は必ず払わなくてはいけない費用であり、いくつか種類があります。 賃貸経営を始めるならば、これらの費用のことを理解しておきましょう。

賃貸住宅経営にかかる税金は大きく2つに分けられます。

・賃貸住宅を建築する際にかかる税金

・賃貸住宅を保有している際にかかる税金

事前にどのような税金がかかるかを把握しておくことで、準備もしやすくなるでしょう。
賃貸住宅経営に興味がある方や賃貸住宅経営を始めようとしている方は、ぜひ最後までご覧ください。

賃貸住宅を建築する際にかかる税金

まず賃貸住宅を建築する際にかかる税金について一つずつ取り上げて解説していきます。
賃貸住宅を建築、取得する際にかかってくる税金は次の4つです。

不動産取得税

不動産取得税とは土地や建物など不動産を取得した際に一度だけかかる税金のことです。不動産を取得した後、自治体より送付される納税通知書により納付する流れになります。不動産取得税は、地方税として都道府県に納めることになります。
原則、不動産取得税の計算方法は「固定資産評価額の4％」ですが住宅用は３％です。また一定の条件を満たす新築賃貸住宅は評価額から１戸あたり1200万円の特別控除が受けられます。
固定資産評価額とは、土地や建物の価値を表す評価になります。
この固定資産評価額は、取得した不動産のある都道府県や市町村の役所に置かれている「固定資産課税台帳」で確認できます。

不動産取得税を納税するまでの流れは、次の通りです。

• 不動産取得日から一定期間内に申告書を県事務所に提出
• 都道府県から納税書が届くので記載された期日までに納税

印紙税

不動産にかかる印紙税は、財産や権利に関する取引にかかってくる税金のことで、課税文書に対して税金がかかってきます。課税文書とは、不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書などのことをあらわしており、それぞれの契約書に税金がかかってきます。
印紙税の納付方法は、規定の収入印紙を契約書に貼り、消印を押すことで納付の役割を示します。
印紙は郵便局や法務局で購入できます。必要となる金額は契約金額の大きさにより変動します。不動産の契約では軽減措置が適用されている場合がありますので、都度必要な印紙の金額を調べることが重要です。

不動産の売買契約書は、売主と買主それぞれ2通作成しなければなりません。そのため、印紙も2つ貼ることになり、売主側と買主側それぞれで収入印紙を用意するのが通常です。

登録免許税

不動産を取得すると、その権利を確保するために所有権の保存や移転登記をします。このときに土地と建物それぞれに課される税金が登録免許税で、抵当権を設定する際も同様です。登録免許税の税額は、「課税標準額×税率」で計算されます。なお、登録免許税の税金は、登記の種類によって異なるので注意しましょう。ここでは、簡単に登記の種類別の税率をご紹介します。

対象	登記の種類	登録免許税の税額（本則）
土地	所有権移転登記	価額×1000分の20（2％）
建物	所有権保存登記（新築・建築）	評価額×1000分の4（0.4％）
	所有権移転登記（売買・贈与・交換）	評価額×1000分の20（2％）
土地・建物	抵当権設定登記	債権額×1000分の4（0.4％

不動産の登録免許税の納付方法は、原則現金で納付することになります。
そのほか、オンラインで申請した場合は、電子納付ができます。

消費税

土地の取得に対しては消費税がかかりませんが、賃貸住宅の新築には10％の消費税が課税されます。
建物だけでなく、設備工事や外構工事などの付随費用にも消費税がかかるため、負担額が増える点は注意しておきましょう。 また、不動産の仲介手数料も消費税の課税対象になります。

賃貸住宅を保有しているときにかかる税金

賃貸住宅を保有しているときにも税金がかかります。

ここからは、賃貸住宅を保有しているときにかかってくる税金について一つずつ取り上げて解説していきます。賃貸住宅を保有しているとかかる税金は主に5つです。(個人の場合)

• 固定資産税
• 都市計画税
• 所得税
• 住民税
• 事業税

順番に解説していきます。

固定資産税

固定資産税は土地や家屋、償却資産などを所有している人に課せられる税金です。固定資産税は毎年1月1日の時点で所有している人に課せられ、固定資産の価格を元に算定されています。よって、賃貸住宅を持っている方にも固定資産税はかかってきます。固定資産税を支払う先は市町村で、所有している間は毎年払うことになります。
固定資産税の税額計算は次の計算式で求められます。

固定資産評価額は国が定めた評価額を元に市町村が計算しているので、個人が計算する必要はありません。また、この評価額は、3年に一度見直されています。固定資産税の税率は、原則として1.4％ですが、各市町村で多少の違いがあるので注意しましょう。気になる方は、各市町村のホームページで調べることもできます。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画区域にある土地や建物にかかってくる税金で、市町村（東京23区の場合は都税）が管理しています。この税金は、都市計画事業や土地区画整理事業などに充てられており、固定資産税と合わせて課税されるのが一般的になっています。(固都税とも呼ばれます)そのため、都市計画税も固定資産税と同様に自分で計算するわけでなく、市町村（東京23区の場合は東京都）が計算しています。都市計画税の税額計算は次の式になります。

税率は、0.3％ですが、市町村が条例で定めることができます。都市計画税の税率が知りたい方は、所有している市町村のホームページで確認できますので、気になる方は確認してみましょう。

所得税

所得税は、不動産を賃貸した場合の不動産所得に対してかかる税金です。不動産所得がある場合、自分で確定申告を行ない、納付する必要があります。不動産所得による所得税は単独で計算されるのではなく、給与計算等の他の所得と合算されて計算されています。
例えば、サラリーマンの方が兼業で賃貸住宅を経営している場合、給与の所得と不動産所得の合算が所得税として計算されます。この場合、確定申告をして所得税を納める形になるので注意しなければなりません。賃貸住宅経営で得た収入はそのまま不動産収入になるわけではなく、かかった費用を収入から引いた額が不動産所得になります。

簡単に所得税の税額の流れを説明します。

不動産所得の簡単な計算式は次のとおりです。

・不動産所得＝不動産収入－必要経費

その後、他の所得と合算して、課税所得を求めます。
課税所得の簡単な計算式は次のとおりです。

・課税所得＝不動産所得＋他の所得（給与所得など）－各種の控除

課税所得を求めたら、次は税額の計算です。

・所得税額＝課税所得×税率－課税控除額

なお、所得金額によって税率や課税控除額が変わってきますので、気になる方や詳しく税額を計算したい方は、国税局のホームページをご覧ください。

住民税

住民税は、所得税と同様に自分で確定申告を行います。
しかし、所得税の確定申告を行うことによって自動的に住民税の申告書も提出されることになるので、特別何かする必要はありません。
住民税の額は、課税される所得金額に対し、住民税率10％をかけて計算されます。
住民税は、申告自体は所得税と同時ですが、納付方法は所得税と違っています。
納付方法は、毎年5月から6月ごろにかけて市町村から納付書が届くので、期限以内に納付しましょう。

事業税

不動産経営で規模が一定を超える場合、個人事業税がかかります。一定の規模を超える判断基準は次のとおりです。

• 実質規模
• 形式規模

実質規模とは、事業と言える程度の規模で住宅の貸付が行われているかどうかの基準で判断する方法です。収入状況や管理状況などをみて判断します。一方、形式規模は「10棟10室」を基準として判断する方法です。10棟10室とは、一軒家を10棟以上貸し付けている場合、10室はアパートやマンションなど10室以上貸し付けている場合のことを表します。事業税の計算方法は次のとおりです。

なお、事業税控除を年に290万円受けることができるので、所得金額が290万以下の方は事業税の課税対象にはなりません。事業税の納付は毎年8月と11月です。8月ごろになると都道府県税事務所から2回分の納税通知書が送られてくるので、期限内に納付しましょう。

まとめ

今回は、賃貸住宅を経営する際にかかる税金について取得する場合と所有している場合との2つに分けてそれぞれ解説してきました。賃貸経営をするだけでも、様々な税金がかかってくることがわかりました。また、税金の納め方も様々で、分かりにくいことも出てくるかもしれません。賃貸経営をするには、税金への理解を深め、堅実な賃貸経営プランを立てることが重要になります。賃貸経営を始めるには、プロに相談しながら始めることをおすすめします。埼和興産なら高性能なRC造マンションで安心経営ができます。プロの目線で賃貸経営プランをご提案する事ができ、お役に立てるかと存じます。私達と一緒に安心の賃貸経営を目指してみませんか？